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一戸建ての中古住宅を購入する際の注意点とは?

一戸建ての購入を考える際に、中古住宅を検討される方もいらっしゃるでしょう。

中古住宅は一般的には新築の一戸建てよりも費用を安く抑えることができるため、その需要も増えてきています。

ただし中古住宅を購入する際には、購入後に後悔しないために知っておかなければいけない点がいくつかあります。

こちらの記事では、中古住宅の購入で失敗しないための注意点について解説いたしますので、参考にしていただければ幸いです。

 

耐震性能

近年、東日本大震災や熊本地震など地震の被害が非常に増えてきています。

そんな中で、一戸建てを購入する際の建物の耐震性能は、とても重要な判断基準になります。

その耐震性能の判断基準として1981年と2000年を基準に、ある程度判断することができます。

まず1981年6月1日以降に建築確認申請を取得し建てられた物件からは新耐震基準により建築されているため、一定の耐震性能を持つようになったと考えられています。

更に2000年6月1日以降には、2000年基準と呼ばれる耐震基準の改訂があり、ここで現在の耐震基準が生まれました。

この2000年基準では、1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことを受けて、より厳しい耐震基準を設けています。

この改訂により、特に木造戸建て住宅の耐震性能が飛躍的にアップしました。

そのため、中古住宅を検討する上では2000年6月1日以降の建物を選択することが好ましいです。

もし、それ以前の建物を検討する際でも、最低限1981年6月1日以降の建物を選択するようにしましょう。

 

リフォーム履歴


引用:https://reform-market.com/wall-painting/contents/expenses-outer-wall-painting

中古住宅の購入時には、リフォームの履歴も確認しておきましょう。

特に確認しておきたいのは、リフォーム時に大きな費用が掛かる外壁部分のリフォーム履歴です。

・外壁をメンテナンスして何年経過しているのか?

・メンテナンスの内容は、補修・塗り替え・新調(張替え重ね張り)など、どういった内容のメンテナンスを行ったか?

特にサイディングの外壁はメンテナンスに多額の費用が掛かるため、今現在どのようなメンテナンスがされていて、あとどれくらいもつのか?

また、次は何年後にどのようなメンテナンスが必要かを把握しておかなければなりません。

 

不具合がないかの確認

外回りや室内の点検


引用:http://marudai.wev.jp/at/948/

外回りの目視点検

・基礎の部分にひび割れ(クラック)はないか? ※家が傾く原因にもなりかねませんので要注意です。

・屋根に破損や屋根材のズレ等はないか? ※雨漏りなどの原因にもなります。

・外壁にひび割れ(クラック)やシーリング(目地)部分の劣化はないか? ※雨漏り原因になり、家自体にも負担がかかってしまいます。

 

室内の点検

・床を歩いた際にキシミやたわみはないか? 

・窓やドアの開閉に不具合はないか?

・クロスに切れやたるみがないか?

床は全面くまなく歩いて状態を確認し、窓やドアに関しては全ての窓やドアを開閉してスムーズに開閉できるかや隙間がないかを確認するようにしましょう。

点検口


引用:https://www.joto.com/product/2-3

屋根裏と床下の点検口も必ず確認しておきたい項目です。

外は綺麗に見えても、見えない部分に不具合があることも多いため、とても重要なポイントになります。

チェックポイントとしては点検口から中を確認してみて、

・基礎に問題(ひび割れなど)はないか?

・木の部分にひび割れ、腐食等の問題ないか?鉄骨の場合であれば、劣化や錆などの状態に問題はないか?

・水漏れや雨漏りはしていないか?

・白アリの被害はないか?

・断熱材状態は大丈夫か?(ズレたり、ずり落ちたりしていないか?)

といった点は、必ず確認するようにしていただきたいと思います。

またそもそも点検口がない場合は、これらの点検がされていないということになりますので、特に注意が必要です。

 

災害の危険性の有無

中古住宅の場合、建物が建っている土地に洪水や土砂崩れ、地盤沈下などの危険がないか、必ず事前に調べておかなけらばなりません。

こういった災害は起こってしまってからでは遅いため、なるべくこういった災害の危険の少ない場所を選ぶようにしましょう。

これらの情報は市町村役場の担当窓口で閲覧できたり、またインターネットでも地盤サポートマップ』『国土交通省ハザードマップ』を利用して、確認することが可能です。

 

瑕疵担保責任の有無と期間

引用:https://work-pj.net/archives/1490

 

中古住宅を購入する際には瑕疵担保責任の有無や期間に関しても確認しておきましょう。

瑕疵担保責任とは住宅に隠れた瑕疵(契約通りの性能や品質が確保されていないこと)があった際に、売り主が買い主に対して負う責任のことをいいます。

新築の場合では、法律により売り主に対して10年間の瑕疵担保責任が課せられていますが、中古住宅の場合の多くはこの瑕疵担保責任の制限を設けている場合が多いです。

『売り主の瑕疵担保責任を免除する』

『瑕疵担保責任の期間を○○か月とする』

といった場合が多く見られます。

瑕疵担保責任に関しては、知っておかないと何かあった時にトラブルの元となりますので、必ず確認しておきましょう。

 

住宅ローン減税の対象であるかどうか?


引用:https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20180208-90001126

住宅ローン減税の対象になる物件かも確認しておきたい項目です。

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅の購入した際に所得税が減額されるという制度です。

住宅ローンが適用される条件は、

1.住宅の床面積が50㎡以上であること

2.住宅ローンの返済期間が10年以上であること

3.中古住宅の場合は建築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)であること

中古住宅で住宅ローン減税を受けるには、これらの条件を満たす必要がありますが、建築後20年を超える場合でも、地震に対する安全な基準に適合し、耐震基準適合証明書が発行されれば、住宅ローン減税は受けることができます。

 

中古住宅の購入には消費税がかからないって本当?

中古住宅の売買に関しては、売り主が個人の場合は消費税はかかりません。

ただし、売り主が個人であっても不動産会社が仲介に入っている場合には、不動産会社への仲介手数料(最大、物件価格×3%+6万円)がかかり、この仲介手数料に対しては消費税がかかってきます。

一般的には、この不動産会社が仲介に入るパターンが多いかと思います。

また不動産会社が売り主の場合には、物件価格に対して消費税がかかってくるため、注意が必要です。

 

まとめ

中古住宅を購入する際の注意点について解説いたしました。

中古住宅は自分で一から建てる新築と違い、性能面やリフォームの履歴など分からないことが多くありますので、快適な暮らしや今後にかかる費用に直結するような耐震性能やリフォーム履歴などは必ず確認しておきましょう。

また、外回りの目視確認や室内の状態も併せて確認して不具合がないかチェックするようにして下さい。

加えて、洪水や土砂崩れなどの危険がない土地柄かどうかや、将来の減税の有無、不具合があった時の責任の所在など、知っておかなければならないことは多々あります。

知らずに購入して後悔したり、トラブルに巻き込まれることのないよう、こういったポイントをしっかり抑えた上で、より良い中古住宅選びをしていただきたいと思います。