第12回 建築会社に「依頼」する前に知るべきこと ― 大きな金額の差額を生んだ「建築士」の有効利用
「家づくりは、有名な会社に全部お任せするのが一番安心」……そう思っていませんか？
しかし、その「安心」という感覚が、時として数百万円、数千万円という単位の施主損失を招いている現実があります。
今回は、私が実際に出会った、ある92歳の女性施主様のエピソードを通して、建築業界の知られざる構造と、あなたの資産を守る「もう一つの選択肢」についてお話しします。
92歳の願いを阻む「8800万円」の壁
4年前、私の講習会に一人の高齢女性が娘さんと共に来られました。
「死ぬまでに、暖かな家に住みたい」
築60年の寒い自宅を建て替えたいという切実な願いでした。しかし、提示された相談票を見て私は愕然としました。
あるハウスメーカーが、90坪の計画で**「8800万円」**もの見積りを出し、毎日のように自宅へ押しかけて仮契約を迫っていたのです。さらに解体費に550万円、まだ契約もしていない段階で設計料110万円を請求されるという信じがたい状況でした。
2086万円の損失を食い止めた「建築士」の眼力
私は、そのハウスメーカーとの交渉を白紙に戻し、**「設計施工分離発注方式」**へと舵を切り直しました。
これは、設計と工事の監理を独立した「建築士事務所」が受け持ち、工事を「建築会社」が行うという、大きなビルや公共工事が行う一般手法で、設計と工事を明確に分ける方法です。
結果、その後どうなったか。
解体工事： 550万円 → 330万円・・・（220万円の削減）
地盤調査： 22万円 → 11万円・・・（11万円の削減）
新築工事費： 8800万円（外構別途90坪） → 6945万円（外構込92坪）・・・（1855万円の削減）
今回は、外構工事まで含めても、ハウスメーカーの提示額より合計で2086万円もの差が出ました。
もし、建築士が第三者の立場で「工事費の正当性」を査定していなければ、この差額は消えていたのです。
ただ、今回のケースは92坪の２世帯住宅なので、一般の小さな４LDK住宅にすると３軒分になります。
今回、実際の住宅の延べ面積は92坪で、2086万円の差ですから、仮に、これを３軒分として３で割ると住宅１軒分の差額は、約695万円になります。このように建築士が施主の見方となり、施主の代理で家づくりに取り組むと、優秀な施主にとって「鬼に金棒」となること間違いなしです。
設計施工一括発注「自分を自分で採点する」仕組みの危うさ
なぜ、これほどまでの差が出るのでしょうか。
現在の主流である「設計施工一括発注（ハウスメーカーなど）方式」は、窓口が一つで便利に見えます。
しかし、構造的には以下のようになっています。
自分でテストを作り（設計）
自分で回答を書き（工事）
自分で採点をする（工事管理 完了検査）
これでは、ミスがあっても、コストが不透明でも、施主には何も見えません。
なぜか「プロ（会社）対 素人（施主）」という圧倒的に不利な構図だからです。
建築士は、あなたの資産を守る「用心棒」
一方、「設計施工分離発注方式」は、「プロ（建築士）対 プロ（建築会社）」という構図を作ります。
建築士は、施主の代理人（エージェント）として、図面通りに工事が行われているか、手抜きはないか、見積は適正かを厳しくチェックします。
「建築士に頼むと設計料がかかって高い」というのは誤解です。
一括発注の工事費に含まれている不透明な経費を削ぎ落とし、適正な価格で発注させることで、建築士に設計料を払ってもなお、総額では安く、かつ高品質な家が建つケースが多々あるのです。
結論：設計料は「無駄」ではなく「保険」である
建築会社の社員は、最終的には「自社の利益」を守ります。しかし、分離発注の建築士は「施主の利益」を守ることが仕事です。
設計から工事まで「すべてを任せたい」という方には向きませんが、「納得して、長く安心して住める家を建てたい」と願うなら、建築士を味方につけることは、何よりの防衛策になります。
「設計施工分離発注方式」で３階建ての二世帯住宅を建てた
92歳のおばあ様のその後
私の人生で、残る寿命の短い施主に出会って、私は感動し、仮の母だと思い、誠心誠意、家づくりのお手伝いをさせていただきました。
あの92歳のおばあ様は、完成した家の玄関まで、車椅子ではなく自らの足で歩んでいかれました。あの満面の笑みは、正しい「選別」が生んだ、私への最高のご褒美だったと確信をしています。